Chi phí xây nhà 2 tầng 100m2 (1 trệt 1 lầu) năm 2026 hiện dao động khoảng 999 triệu đồng đối với phần thô và từ 1,296 tỷ đến 1,62 tỷ đồng nếu lựa chọn thi công trọn gói. Tuy nhiên, đây chỉ là mức dự toán tham khảo, bởi tổng chi phí còn phụ thuộc vào diện tích xây dựng quy đổi, giải pháp móng, vật tư hoàn thiện và điều kiện thi công thực tế.
Trong bài viết này, Khang Gia House sẽ hướng dẫn cách tính chi phí xây dựng, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến ngân sách, đồng thời đề xuất các phương án bố trí công năng nhà 2 tầng 100m² phù hợp với gia đình trẻ, gia đình nhiều thế hệ hoặc nhu cầu kết hợp kinh doanh, giúp anh chị có cái nhìn toàn diện trước khi quyết định xây nhà.
Công trình nhà ống 2 tầng 1 trệt 1 lầu – Gia đình anh Mỹ tại Tp. Hồ Chí Minh do Khang Gia House thi công trọn gói
Bảng Dự Toán Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 100m2 Mới Nhất 2026
Để giúp anh chị dễ dàng dự trù ngân sách, dưới đây là bảng đơn giá xây nhà 2 tầng 100m² (1 trệt 1 lầu) tại Khang Gia House, được cập nhật theo mặt bằng giá vật tư và nhân công mới nhất năm 2026. Mức giá mang tính tham khảo, áp dụng cho các công trình nhà phố và sẽ được kỹ sư điều chỉnh dựa trên hiện trạng khu đất, giải pháp móng cũng như nhu cầu hoàn thiện thực tế của từng gia đình.
| Hình thức thi công | Đơn giá (VNĐ/m² sàn) | Đặc điểm |
| Phần thô (vật tư + nhân công phần thô) | 3.700.000 | Áp dụng công trình từ 50m²/sàn trở lên |
| Trọn gói – Gói Tiết Kiệm | 4.800.000 | Nhà phố đơn giản, tối ưu ngân sách |
| Trọn gói – Gói Trung Bình | 5.000.000 | Vật tư ổn định, lựa chọn phổ biến nhất |
| Trọn gói – Gói Trung Bình Khá | 5.500.000 | Vật liệu hoàn thiện thẩm mỹ cao |
| Trọn gói – Gói Khá | 6.000.000 | Vật liệu cao cấp, kỹ thuật tinh xảo |
Bảng đơn giá xây dựng nhà phố 2 tầng tại Khang Gia House, cập nhật 2026
Bảng giá trên giúp gia chủ có cái nhìn tổng quan về chi phí xây nhà 2 tầng 100m² theo từng hình thức thi công. Nếu lựa chọn xây phần thô, anh chị có thể chủ động hoàn thiện nội thất theo ngân sách và sở thích của mình. Trong khi đó, phương án xây nhà trọn gói phù hợp với những gia đình muốn tối ưu thời gian, hạn chế phát sinh trong quá trình thi công. Tại Khang Gia House, các gói xây dựng trọn gói đã bao gồm hồ sơ thiết kế 3D, hồ sơ kỹ thuật thi công và hỗ trợ thủ tục xin giấy phép xây dựng theo chính sách hiện hành của công ty.
Mẫu nhà DT 5x20m: 100m2, Công năng: 1 Phòng khách, 1 Bếp, 3 Phòng ngủ, 3 WC, Sân vườn/Ban công
Lưu ý: Bảng đơn giá trên mang tính chất tham khảo. Đối với các gói xây dựng trọn gói tại Khang Gia House, mức đơn giá ưu đãi được áp dụng cho công trình có diện tích mỗi sàn từ 60m² trở lên và tổng diện tích xây dựng quy đổi trên 250m². Vì vậy, với nhà 2 tầng 100m², đơn giá thực tế sẽ được kỹ sư tính toán dựa trên tổng diện tích xây dựng sau quy đổi (bao gồm phần móng, các tầng, mái và các hạng mục liên quan), kết hợp với điều kiện thi công và mức độ hoàn thiện của từng công trình để đưa ra báo giá chính xác.
Cách Tính Diện Tích Xây Dựng Quy Đổi Cho Nhà 100m2
Chi phí xây dựng không được tính đơn thuần trên diện tích đất, mà trên tổng diện tích xây dựng quy đổi, bao gồm cả phần móng và phần mái. Dưới đây là hệ số quy đổi diện tích phổ biến trong ngành xây dựng.
| Hạng mục | Hệ số quy đổi |
| Móng băng | 50% – 70% diện tích sàn trệt |
| Móng cọc bê tông cốt thép | 30% – 50% diện tích sàn trệt (chưa gồm chi phí ép cọc) |
| Diện tích sàn sử dụng (các tầng) | 100% diện tích mỗi sàn |
| Sân thượng bê tông cốt thép | 30% – 50% diện tích (không tính mái nghiêng) |
| Mái tôn | 15% – 30% diện tích (không tính mái nghiêng) |
Hệ số quy đổi diện tích áp dụng phổ biến trong ngành xây dựng dân dụng
Áp dụng công thức này cho mẫu nhà 5m x 20m, một trệt một lầu, sử dụng móng cọc bê tông cốt thép và mái bê tông cốt thép, kết quả dự toán như sau.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
| Diện tích sàn sử dụng (2 tầng) | 100m² x 2 tầng | 200 m² |
| Móng cọc bê tông cốt thép (tạm tính 30%) | 30% x 100m² | 30 m² |
| Mái bê tông cốt thép (tạm tính 40%) | 40% x 100m² | 40 m² |
| Tổng diện tích xây dựng quy đổi | 200 + 30 + 40 | 270 m² |
Ví dụ minh họa cách tính diện tích quy đổi cho nhà 5x20m, một trệt một lầu
Tổng diện tích xây dựng quy đổi 270m² chính là con số dùng để nhân với đơn giá thi công, không phải diện tích đất 100m² ban đầu. Đây là điểm nhiều gia chủ dễ nhầm lẫn khi dự trù chi phí.
| Phương án thi công | Đơn giá (đ/m²) | Diện tích quy đổi | Thành tiền dự kiến |
| Phần thô | 3.700.000 | 270 m² | 999.000.000 đ |
| Trọn gói – Gói Tiết Kiệm | 4.800.000 | 270 m² | 1.296.000.000 đ |
| Trọn gói – Gói Trung Bình | 5.000.000 | 270 m² | 1.350.000.000 đ |
| Trọn gói – Gói Trung Bình Khá | 5.500.000 | 270 m² | 1.485.000.000 đ |
| Trọn gói – Gói Khá | 6.000.000 | 270 m² | 1.620.000.000 đ |
Bảng dự trù chi phí mẫu cho nhà 100m2 (5x20m, một trệt một lầu)
Như vậy, với mẫu nhà 100m2 hai tầng, ngân sách xây thô rơi vào khoảng 999 triệu đồng. Nếu chọn trọn gói chìa khóa trao tay, con số này dao động từ 1,296 tỷ đến 1,62 tỷ đồng hoặc hơn tùy phân khúc vật tư lựa chọn.
Lưu ý: Mức giá trên chưa bao gồm thuế VAT 10% nếu gia chủ có nhu cầu xuất hóa đơn, và chưa gồm chi phí gia cố nền móng đặc biệt nếu khảo sát địa chất phát hiện nền đất yếu.
Để nhận báo giá chính xác và dự toán chi tiết miễn phí, hãy liên hệ ngay Khang Gia House qua Hotline/Zalo 0837 533 533. Đội ngũ kỹ sư sẽ tư vấn phương án phù hợp với nhu cầu và ngân sách của anh chị.
Tham khảo thêm:
> Đơn giá xây dựng nhà ở trọn gói
Đề xuất công năng nhà 2 tầng 100m² (5×20) phù hợp với từng nhu cầu sử dụng
Trên thực tế, nhà 2 tầng 100m² không chỉ giới hạn ở kích thước 5x20m mà còn có thể được xây dựng trên nhiều lô đất khác như 4x25m, 4,5x22m, 8×12,5m hoặc 10x10m, miễn diện tích mỗi sàn đạt khoảng 100m². Mỗi kích thước sẽ có cách tổ chức mặt bằng và công năng khác nhau. Trong phạm vi bài viết này, Khang Gia House sử dụng mẫu nhà 5x20m để minh họa vì đây là kiểu nhà phố phổ biến, giúp gia chủ dễ hình dung cách bố trí không gian và dễ áp dụng vào thực tế.
Phương án 1: Nhà 2 tầng 100m² dành cho gia đình 3 thế hệ
Đối với gia đình có ông bà cùng sinh sống, việc bố trí một phòng ngủ tại tầng trệt là giải pháp hợp lý. Không gian này giúp người lớn tuổi hạn chế phải di chuyển lên xuống cầu thang, đồng thời tạo sự thuận tiện trong sinh hoạt hằng ngày. Phòng khách và bếp được thiết kế liên thông để tăng cảm giác rộng rãi, trong khi các phòng ngủ còn lại được bố trí trên tầng 2 nhằm đảm bảo sự riêng tư cho từng thành viên.
Gợi ý công năng
- Tầng trệt: Sân trước để xe, phòng khách, cầu thang kết hợp WC, bếp và phòng ăn, phòng ngủ ông bà có WC riêng, sân sau giặt phơi.
- Tầng 2: Phòng ngủ master, 2 phòng ngủ, phòng thờ, WC chung, ban công.
Đây là phương án phù hợp với gia đình nhiều thế hệ, vừa đảm bảo sự tiện nghi vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài
Phương án 2: Nhà 2 tầng 100m² dành cho gia đình trẻ
Nếu gia đình chỉ có vợ chồng và con nhỏ, phòng ngủ ở tầng trệt có thể thay thế bằng phòng đa năng. Không gian này có thể sử dụng làm phòng làm việc, phòng đọc sách, phòng chơi cho trẻ hoặc phòng ngủ dự phòng khi có khách đến ở. Cách bố trí này giúp ngôi nhà linh hoạt hơn và dễ dàng thay đổi công năng trong tương lai.
Gợi ý công năng
- Tầng trệt: Sân trước để xe, phòng khách, cầu thang kết hợp WC, bếp và phòng ăn, phòng đa năng, sân sau giặt phơi.
- Tầng 2: Phòng ngủ master, 2 phòng ngủ, phòng thờ, WC chung, ban công.
Phương án này được nhiều gia đình trẻ lựa chọn nhờ khả năng tối ưu diện tích
Phương án 3: Nhà 2 tầng 100m² kết hợp kinh doanh hoặc làm việc tại nhà
Với những gia chủ kinh doanh hoặc làm việc online, tầng trệt có thể được bố trí thành khu vực tiếp khách, văn phòng hoặc cửa hàng nhỏ, trong khi các không gian sinh hoạt được đưa về phía sau để đảm bảo sự riêng tư. Tầng 2 vẫn là khu vực nghỉ ngơi với đầy đủ phòng ngủ và phòng thờ, giúp tách biệt rõ ràng giữa công việc và cuộc sống gia đình.
Gợi ý công năng
- Tầng trệt: Sân trước để xe, khu vực kinh doanh hoặc văn phòng, WC, bếp và phòng ăn, kho hoặc phòng làm việc, sân sau.
- Tầng 2: Phòng ngủ master, 2 phòng ngủ, phòng thờ, WC chung, ban công.
Phương án 3 phù hợp với các hộ gia đình kinh doanh, văn phòng nhỏ hoặc những người làm việc tại nhà
Giải pháp này đặc biệt phù hợp với các hộ gia đình kinh doanh, văn phòng nhỏ hoặc những người làm việc tại nhà, vừa khai thác hiệu quả mặt tiền 5m vừa đảm bảo không gian sinh hoạt thoải mái.
Mời bạn tham khảo xem chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu (2 tầng) trên các diện tích cụ thể:
> Chí phí xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu 5×12
> Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 5×16
> Chi phí xây nhà 1 trệt 1 lầu 4×20
Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 100m² Và Những Khoản Dễ Phát Sinh
Mặc dù cùng có diện tích 100m², nhưng tổng chi phí xây dựng của mỗi công trình có thể chênh lệch đáng kể do điều kiện thi công, vật tư lựa chọn và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình triển khai. Việc hiểu rõ những yếu tố dưới đây sẽ giúp gia chủ chủ động hơn trong việc lập dự toán và hạn chế tình trạng đội vốn.
Điều kiện thi công và vật tư hoàn thiện quyết định phần lớn chi phí
Địa chất nền đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng. Với những khu đất yếu, đơn vị thi công có thể phải gia cố bằng cọc bê tông, cọc ly tâm hoặc thay đổi phương án móng, làm tăng đáng kể chi phí phần nền móng. Bên cạnh đó, vị trí công trình cũng tác động đến chi phí vận chuyển vật tư. Nếu nhà nằm trong hẻm nhỏ hoặc khu vực xe tải lớn khó tiếp cận, việc trung chuyển vật liệu sẽ phát sinh thêm nhân công và thời gian thi công.
Ngoài ra, phong cách kiến trúc và mức độ đầu tư vật tư hoàn thiện cũng là yếu tố tạo nên sự chênh lệch về ngân sách. Nhà phố hiện đại với thiết kế tối giản thường có chi phí thấp hơn so với các công trình mang phong cách tân cổ điển hoặc sử dụng nhiều vật liệu cao cấp.
Điều kiện thi công có thể ảnh hưởng nhiều đến tổng chi phí xây dựng
Đừng bỏ qua những khoản chi phí dễ phát sinh ngoài dự toán
Bên cạnh chi phí xây dựng chính, gia chủ cũng nên chuẩn bị ngân sách cho một số hạng mục thường không được tính trong đơn giá tham khảo. Chẳng hạn, thuế VAT 10% sẽ phát sinh nếu có nhu cầu xuất hóa đơn, trong khi chi phí nội thất, thiết bị điện và đồ gia dụng thường được đầu tư sau khi hoàn thiện phần xây dựng.
Ngoài ra, nếu kết quả khảo sát cho thấy nền đất yếu, chi phí gia cố móng sẽ được tính riêng tùy theo phương án xử lý. Để hạn chế phát sinh ngoài kế hoạch, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công khảo sát thực tế, bóc tách khối lượng chi tiết và lập dự toán đầy đủ trước khi ký hợp đồng.
Công trình nhà phố 2 tầng A Tuấn Dĩ An, DT: 5mx22,56m, thi công cuối năm 2025 – 2026
Câu Hỏi Thường Gặp Về Chi Phí Xây Nhà 2 Tầng 100m2
Nên chọn xây phần thô hay xây trọn gói cho nhà 2 tầng 100m²?
Nếu gia chủ có thời gian theo sát công trình và muốn chủ động lựa chọn vật tư hoàn thiện, phương án xây phần thô sẽ giúp linh hoạt hơn về ngân sách. Ngược lại, nếu ưu tiên sự tiện lợi và muốn hạn chế phát sinh trong quá trình thi công, xây nhà trọn gói là lựa chọn phù hợp vì toàn bộ hạng mục được thống nhất ngay từ đầu.
Ngân sách bao nhiêu là đủ để xây nhà 2 tầng 100m²?
Chi phí xây dựng phụ thuộc vào hình thức thi công, vật tư hoàn thiện và điều kiện thực tế của công trình. Theo mức giá tham khảo trong bài viết, gia chủ nên chuẩn bị ngân sách từ khoảng 1,3 tỷ đồng đối với gói xây dựng trọn gói cơ bản và dự phòng thêm một khoản cho nội thất hoặc các hạng mục phát sinh nếu có.
Thời gian thi công nhà 2 tầng 100m² mất bao lâu?
Trong điều kiện thi công thuận lợi, nhà phố 2 tầng có diện tích khoảng 100m² mỗi sàn thường hoàn thành trong khoảng 2,5–3,5 tháng. Tiến độ thực tế có thể thay đổi tùy điều kiện nền đất, thời tiết, vị trí công trình và khả năng vận chuyển vật tư, đặc biệt với những công trình nằm trong hẻm nhỏ hoặc khu vực có mặt bằng thi công hạn chế.
Làm thế nào để tiết kiệm chi phí xây nhà mà vẫn đảm bảo chất lượng?
Gia chủ nên lựa chọn thiết kế có hình khối đơn giản, hạn chế thay đổi vật tư trong quá trình thi công và lập dự toán chi tiết ngay từ đầu. Bên cạnh đó, việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, báo giá minh bạch và không bán thầu cũng giúp kiểm soát chất lượng công trình, hạn chế phát sinh chi phí sửa chữa sau khi đưa vào sử dụng.
Nhà 2 tầng 100m² có cần gia cố móng đặc biệt không?
Điều này phụ thuộc vào kết quả khảo sát địa chất của từng khu đất. Với nền đất ổn định, công trình có thể sử dụng phương án móng phù hợp theo thiết kế. Ngược lại, nếu nền đất yếu, đơn vị thi công sẽ đề xuất giải pháp gia cố như ép cọc hoặc xử lý nền để đảm bảo an toàn và tuổi thọ công trình.
Xây nhà tại Khang Gia House được hỗ trợ những gì?
Khi lựa chọn dịch vụ xây dựng trọn gói tại Khang Gia House, khách hàng được tư vấn thiết kế, lập dự toán chi tiết và hỗ trợ các thủ tục cần thiết theo chính sách áp dụng của công ty tại từng thời điểm. Kỹ sư sẽ khảo sát thực tế để đưa ra phương án thi công và báo giá phù hợp với từng công trình.
Liên Hệ Khang Gia House Để Được Tư Vấn Và Lập Dự Toán Miễn Phí
Chi phí xây nhà 2 tầng 100m² không chỉ phụ thuộc vào đơn giá theo m² mà còn chịu ảnh hưởng bởi diện tích xây dựng quy đổi, giải pháp móng, vật tư hoàn thiện và điều kiện thi công thực tế. Vì vậy, để có báo giá chính xác, gia chủ nên được khảo sát trực tiếp và bóc tách khối lượng trước khi triển khai.
Khang Gia House – 15 Năm kinh nghiệm xây dựng nhà ở trọn gói tại Tp. Hồ Chí Minh & Bình Dương
Đội ngũ kỹ sư của Khang Gia House sẽ tư vấn phương án phù hợp với diện tích khu đất, nhu cầu sử dụng và ngân sách của từng gia đình, đồng thời hỗ trợ lập dự toán chi tiết để anh chị dễ dàng so sánh và đưa ra quyết định. Hotline/Zalo: 0837 533 533
Khang Gia House – Thương hiệu của chất lượng bền vững.
> Tham khảo thêm: Top 100+ mẫu nhà ống 2 tầng đẹp 2026 – Khang Gia House
