Chi phí xây nhà 2 tầng luôn là mối quan tâm đầu tiên của hầu hết gia chủ trước khi quyết định khởi công. Tuy nhiên, không có một mức giá cố định áp dụng cho mọi công trình, bởi tổng chi phí còn phụ thuộc vào diện tích xây dựng, điều kiện nền đất, phương án thiết kế, vật tư hoàn thiện và nhiều yếu tố kỹ thuật khác.
Với hơn 15 năm kinh nghiệm thi công nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương, Khang Gia House hiểu rằng một bảng báo giá chỉ thực sự có giá trị khi được xây dựng dựa trên đặc điểm khu đất, điều kiện thi công và nhu cầu thực tế của từng gia đình, đồng thời thể hiện rõ từng hạng mục, vật tư cũng như phạm vi công việc.
Trong bài viết này, Khang Gia House sẽ cập nhật đơn giá xây nhà 2 tầng, 1 trệt 1 lầu mới nhất năm 2026, hướng dẫn cách tính diện tích xây dựng, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá và chia sẻ những kinh nghiệm giúp anh chị chủ động chuẩn bị ngân sách trước khi khởi công.
Cập nhật đơn giá xây dựng nhà 2 tầng mới nhất 2026 tại Tp.HCM & Bình Dương
Bảng giá xây nhà 2 tầng, 1 trệt 1 lầu tại Khang Gia House 2026
Chi phí xây nhà 2 tầng thường được chia thành hai hình thức phổ biến là xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện hoặc xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay). Mỗi hình thức sẽ phù hợp với nhu cầu, ngân sách và mức độ chủ động của từng gia chủ. Để anh chị thuận tiện tham khảo và lập dự toán ban đầu, Khang Gia House cập nhật đơn giá mới nhất năm 2026 đang áp dụng cho các công trình nhà phố và biệt thự.
Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện
Nếu gia chủ muốn chủ động lựa chọn vật liệu hoàn thiện theo sở thích và ngân sách của gia đình, hình thức xây dựng phần thô sẽ là lựa chọn phù hợp. Giá xây thô nhà 2 tầng thường bao gồm toàn bộ kết cấu chịu lực của công trình, vật tư phần thô và nhân công hoàn thiện theo đúng hồ sơ kỹ thuật. Dưới đây là đơn giá xây dựng phần thô mới nhất được Khang Gia House áp dụng cho từng loại công trình.
| Loại công trình | Đơn giá (VNĐ/m²) |
| Công trình có tổng diện tích sàn từ 50m² trở lên | 3.700.000 |
| Công trình có tổng diện tích sàn dưới 50m² | 3.900.000 |
| Đơn giá xây dựng phần thô biệt thự | 3.900.000 |
Đơn giá trên đã bao gồm toàn bộ vật tư phần thô và chi phí nhân công hoàn thiện theo phạm vi công việc trong hợp đồng. Đây là mức giá tham khảo giúp gia chủ dễ dàng ước tính chi phí xây nhà 2 tầng ngay từ giai đoạn chuẩn bị, trước khi kỹ sư khảo sát thực tế và lập dự toán chi tiết cho từng công trình.
> Tham khảo thêm: Báo giá xây dựng nhà ở phần thô – Tư vấn chi tiết
Đơn giá xây nhà 2 tầng trọn gói theo gói thầu
Nếu gia chủ muốn giao toàn bộ quá trình xây dựng cho một đơn vị thực hiện, từ vật tư, nhân công đến hoàn thiện và bàn giao công trình, hình thức xây nhà trọn gói sẽ là lựa chọn phù hợp. Mỗi gói thầu được thiết kế theo mức đầu tư và nhu cầu sử dụng khác nhau, giúp gia chủ dễ dàng cân đối ngân sách ngay từ đầu. Dưới đây là giá xây nhà 2 tầng trọn gói mới nhất đang được Khang Gia House áp dụng.
| Gói thầu | Đơn giá (VNĐ/m²) | Đặc điểm |
| Gói Tiết Kiệm | 4.800.000 | Phù hợp nhà phố đơn giản, nhà cho thuê |
| Gói Trung Bình | 5.000.000 | Lựa chọn phổ biến nhất, vật tư ổn định, độ bền cao |
| Gói Trung Bình Khá | 5.500.000 | Vật liệu hoàn thiện thẩm mỹ cao, hiện đại |
| Gói Khá | 6.000.000 | Kỹ thuật tinh xảo, vật liệu cao cấp |
Đơn giá trên đã bao gồm vật tư hoàn thiện theo từng gói, hồ sơ thiết kế kiến trúc 3D và chi phí xin phép xây dựng. Tùy từng gói thầu, chủng loại vật liệu hoàn thiện sẽ có sự khác nhau. Gia chủ chỉ cần làm việc với một đầu mối duy nhất từ khi khởi công đến lúc bàn giao công trình.
Đơn giá xây nhà phố 1 trệt 1 lầu theo gói thầu tại Khang Gia House – Cập nhật mới nhất 2026
> Tham khảo ngay: Đơn giá xây dựng nhà ở trọn gói – Tư vấn chi tiết AZ
Đơn giá theo loại hình nhà phố 2 tầng
Ngoài gói vật tư, chi phí xây nhà 2 tầng còn chịu ảnh hưởng bởi đặc điểm kiến trúc của công trình. Trong đó, nhà phố 1 mặt tiền và 2 mặt tiền sẽ có mức đầu tư khác nhau do yêu cầu về diện tích hoàn thiện mặt ngoài, số lượng hạng mục thi công và khối lượng nhân công. Bảng dưới đây là đơn giá tham khảo theo từng loại hình nhà phố.
|
Loại hình |
Gói trung bình | Gói trung bình khá | Gói khá + |
| Nhà phố 1 mặt tiền | 4.750.000 – 5.050.000 | 5.350.000 – 5.550.000 | 5.850.000 – 6.150.000 |
| Nhà phố 2 mặt tiền | 4.950.000 – 5.350.000 | 5.450.000 – 5.650.000 | 6.000.000 – 6.250.000 |
Xây nhà phố 1 trệt 1 lầu 2 mặt tiền thường có đơn giá cao hơn nhà phố 1 mặt tiền do cần hoàn thiện nhiều diện tích mặt đứng hơn, đồng thời yêu cầu thi công kiến trúc, sơn hoàn thiện và các chi tiết ngoại thất nhiều hơn. Mức chênh lệch cụ thể sẽ phụ thuộc vào thiết kế và quy mô của từng công trình.
> Xem thêm: Báo giá xây dựng nhà phố trọn gói – Khang Gia House
Một số điểm cần nắm trước khi dùng các con số trên để tính toán chi phí xây nhà 2 tầng cho khu đất của mình.
- Đơn giá chưa gồm thuế VAT. Nếu cần xuất hóa đơn tài chính, gia chủ cộng thêm 10% giá trị hợp đồng.
- Đơn giá tính từ đài cọc trở lên. Phần gia cố nền móng như cừ tràm, cọc ép ly tâm được khảo sát và báo giá riêng theo địa chất thực tế.
- Mức giá ưu đãi áp dụng cho công trình có diện tích mỗi sàn trên 60m², tổng diện tích xây dựng quy đổi trên 250m².
- Đường vận chuyển cần rộng trên 5m để xe tải ra vào thuận lợi.
- Nhà nằm trong hẻm nhỏ hoặc có diện tích nhỏ hơn mức trên sẽ được kỹ sư khảo sát và báo giá riêng để đảm bảo chính xác.
Gọi ngay hoặc nhắn Zalo cho Khang Gia House để được kỹ sư tư vấn trực tiếp và nhận bảng dự toán chi phí xây nhà 2 tầng miễn phí, sát với thực tế công trình của anh chị.
Vì sao chi phí xây nhà 2 tầng lại chênh lệch giữa các công trình?
Nhiều gia chủ thắc mắc tại sao cùng diện tích nhưng giá xây dựng nhà 2 tầng ở công trình này lại khác công trình kia. Có 5 yếu tố kỹ thuật quyết định phần lớn sự chênh lệch này.
- Vị trí thi công và điều kiện vận chuyển: công trình nằm trong hẻm nhỏ, xe tải lớn không vào được, buộc phải trung chuyển vật tư bằng xe nhỏ hoặc nhân công khuân vác, làm phát sinh thêm chi phí.
- Địa chất khu đất: nền đất yếu cần móng cọc bê tông cốt thép hoặc cọc ép ly tâm, trong khi nền đất cứng chỉ cần móng băng đơn giản hơn nhiều.
- Quy mô công trình: nhà diện tích nhỏ thường có đơn giá trên mỗi mét vuông cao hơn, vì chi phí cố định như lán trại, giàn giáo bị chia cho ít mét vuông hơn.
- Phong cách kiến trúc: chi phí hoàn thiện nhà 2 tầng hiện đại tối giản tiết kiệm hơn biệt thự tân cổ điển với nhiều phào chỉ, hoa văn phức tạp.
- Trình độ tay nghề đội thi công: đơn vị có đội ngũ kỹ sư, thợ lành nghề và giám sát chặt chẽ sẽ phản ánh đúng chi phí đó trong đơn giá.
Một số lý do tạo nên sự chênh lệch giá xây nhà 2 tầng giữa các công trình
Bên cạnh yếu tố của từng công trình, khi mang cùng một căn nhà đi hỏi giá ở nhiều nhà thầu khác nhau, gia chủ còn gặp thêm một lớp chênh lệch nữa. Lớp này đến từ cách mỗi đơn vị xây dựng bảng báo giá, chứ không phải từ đặc điểm của mảnh đất.
Hạng mục đã tính hay chưa tính vào đơn giá: nhiều báo giá rẻ bất ngờ trên thị trường thực chất chưa tính phần gia cố móng hay thuế VAT, đây là khoản dễ phát sinh nhất sau khi ký hợp đồng.
Chất lượng và thương hiệu vật tư: hai báo giá cùng ghi sơn nước, gạch ốp lát nhưng có thể chênh nhau nhiều lần nếu khác thương hiệu và độ dày thi công.
Cách tổ chức thi công: đơn vị có đội ngũ trực thuộc thường có chi phí quản lý khác với đơn vị bán thầu, giao khoán lại cho đội thợ tự do.
Vì vậy, khi so sánh giá xây nhà 2 tầng giữa các đơn vị, anh chị nên yêu cầu bóc tách chi tiết từng hạng mục thay vì chỉ nhìn vào con số cuối cùng.
Cách tính diện tích xây dựng nhà 2 tầng chuẩn
Một căn nhà 100m² đất không có nghĩa là chỉ tính 100m² xây dựng. Móng, mái và sân thượng đều được quy đổi theo tỷ lệ phần trăm riêng, đây là điều gây tranh cãi nhiều nhất giữa gia chủ và nhà thầu sau khi ký hợp đồng.
- Diện tích các tầng sử dụng, gồm trệt và lầu, tính đủ 100%.
- Móng băng tính khoảng 50% đến 70% diện tích sàn trệt.
- Móng cọc bê tông cốt thép tính khoảng 30% đến 50%, chưa gồm chi phí ép cọc riêng.
- Sân thượng mái bê tông cốt thép tính khoảng 30% đến 50%.
- Sân thượng có mái che trang trí tính khoảng 60% đến 70%.
- Mái tôn thông thường tính khoảng 15% đến 30%.
Nắm rõ các hệ số này giúp anh chị tự kiểm tra bảng dự toán nhà thầu đưa ra có hợp lý không, tránh bị tính gian diện tích để đội giá lên.
Ví dụ thực tế: Dự toán chi phí xây nhà phố 1 trệt 1 lầu 100m² sàn
Giả sử mảnh đất có kích thước 5m x 20m, tương đương 100m² mỗi sàn, xây 1 trệt 1 lầu với móng cọc bê tông cốt thép và sân thượng mái bê tông cốt thép.
Diện tích sàn sử dụng của 2 tầng tính đủ 100%, tương đương 200m². Phần móng cọc tạm tính 30%, tương đương 30m², phần mái sân thượng tạm tính 40%, tương đương 40m². Tổng diện tích xây dựng quy đổi là 270m², đây là con số dùng để nhân với đơn giá, không phải diện tích đất ban đầu.
|
Hình thức |
Đơn giá (VNĐ/m²) | Diện tích quy đổi | Thành tiền dự kiến |
| Xây thô và nhân công hoàn thiện | 3.700.000 | 270m² | 999.000.000đ |
| Trọn gói, Gói Tiết Kiệm | 4.800.000 | 270m² | 1.296.000.000đ |
| Trọn gói, Gói Trung Bình | 5.000.000 | 270m² | 1.350.000.000đ |
| Trọn gói, Gói Khá | 6.000.000 | 270m² | 1.620.000.000đ |
Đây chỉ là ví dụ tham khảo cho giá trọn gói xây nhà 1 trệt 1 lầu. Con số thực tế còn phụ thuộc vào địa chất và điều kiện thi công cụ thể của từng khu đất.
Những lưu ý và rủi ro gia chủ cần biết trước khi ký hợp đồng
Ngoài đơn giá trên mỗi mét vuông, có những khoản chi phí và rủi ro thường không nằm trong báo giá ban đầu nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách cuối cùng.
Chi phí gia cố nền móng: nếu khu đất có nền yếu cần ép cọc sâu hoặc xử lý địa chất phức tạp, đây là khoản phát sinh riêng, có thể lên đến vài chục đến hơn một trăm triệu đồng.
Rủi ro bán thầu: đơn vị nhận hợp đồng với giá cao nhưng giao khoán lại cho đội thợ tự do giá thấp hơn, khiến chất lượng vật tư và thi công mất kiểm soát so với hợp đồng đã ký.
Rủi ro báo giá ảo: đơn vị thi công đưa ra mức giá rất thấp ban đầu để cạnh tranh, sau đó liên tục yêu cầu gia chủ trả thêm cho các hạng mục phát sinh trong quá trình xây.
Rủi ro pháp lý khi xây sai phép: thi công không đúng bản vẽ đã được cấp phép có thể khiến công trình không đủ điều kiện hoàn công, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM và Bình Dương.
Tại Khang Gia House, mọi hạng mục đều được bóc tách rõ trong hợp đồng ngay từ đầu. Đội ngũ kỹ sư trực tiếp thi công thay vì giao khoán cho bên thứ ba, giúp gia chủ kiểm soát ngân sách và chất lượng đồng nhất.
Ảnh thiết kế 3D nhà phố 2 tầng gia đình ông Phạm Tiến Cương tại Bình Dương do Khang Gia House thi công xây dựng trọn gói
Hình ảnh công trình hoàn thiện thực tế
Thời gian xây nhà phố 1 trệt 1 lầu mất bao lâu?
Với công trình nhà phố 2 tầng, 1 trệt 1 lầu có quy mô sàn từ 150m² đến 200m², thời gian thi công tại Khang Gia House thường dao động từ 2,5 đến 3,5 tháng. Con số này áp dụng cho công trình có đường vận chuyển thuận lợi, rộng trên 5m.
Với nhà nằm trong hẻm nhỏ hoặc có yêu cầu kiến trúc phức tạp hơn, thời gian có thể kéo dài thêm. Kỹ sư sẽ thông báo cụ thể ngay từ buổi khảo sát để gia chủ chủ động sắp xếp kế hoạch chuyển nhà.
Ưu đãi dành cho gia chủ xây nhà 2 tầng tại Khang Gia House
Mọi hợp đồng xây dựng từ 700 triệu đồng trở lên đều được Khang Gia House hỗ trợ trọn bộ giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ phối cảnh 3D mặt tiền. Tùy giá trị hợp đồng, gia chủ còn nhận thêm các phần quà thiết thực dưới đây.
| Giá trị hợp đồng (VNĐ) | Ưu đãi và quà tặng thêm |
| 700 triệu đến 1 tỷ | Miễn phí giấy phép xây dựng, hồ sơ công trình, thiết kế 3D mặt tiền |
| 1 tỷ đến 1,2 tỷ | Như trên, tặng thêm bồn nước Đại Thành 1.000 lít |
| 1,2 tỷ đến 1,4 tỷ | Như trên, tặng thêm máy nước nóng năng lượng mặt trời 150 lít |
| 1,4 tỷ đến 1,6 tỷ | Như trên, tặng thêm tivi Samsung 43 inch |
| 1,6 tỷ đến 1,8 tỷ | Như trên, tặng máy nước nóng NLMT và miễn phí hoàn công |
| Từ 1,8 tỷ trở lên | Như trên, tặng thêm tủ lạnh 359 lít |
Chương trình ưu đãi áp dụng theo giá trị hợp đồng thực tế và được thể hiện rõ ràng trong hợp đồng. Nội dung có thể điều chỉnh theo từng thời điểm, gia chủ nên trao đổi trực tiếp để được tư vấn cụ thể.
Phối cảnh 3D công trình nhà ở 1 trệt 1 lầu gia đình anh Võ Anh Tuấn tại Tp. Hồ Chí Minh do Khang Gia Hosue xây dựng trọn gói
Hình ảnh hoàn thiện dự án
Khang Gia House: Đơn vị xây nhà 2 tầng uy tín tại TP.HCM và Bình Dương
Bên cạnh việc quan tâm đến chi phí xây nhà 2 tầng, lựa chọn đơn vị thi công uy tín cũng là yếu tố quyết định chất lượng, tiến độ và ngân sách của công trình. Một nhà thầu có kinh nghiệm sẽ không chỉ đưa ra báo giá minh bạch mà còn tư vấn phương án phù hợp với hiện trạng khu đất, hạn chế phát sinh trong quá trình thi công và đảm bảo công trình được hoàn thiện đúng cam kết.
Hơn 15 năm kinh nghiệm thi công thực tế: Khang Gia House đã trực tiếp triển khai hàng trăm công trình nhà phố và biệt thự tại TP.HCM, Bình Dương cùng các khu vực lân cận. Đội ngũ kỹ sư am hiểu đặc điểm địa chất, quy chuẩn xây dựng và điều kiện thi công của từng khu vực, từ nhà trong hẻm nhỏ đến các công trình có nền đất yếu. Kinh nghiệm thực tế giúp quá trình khảo sát, lập dự toán và tổ chức thi công sát với hiện trạng, hạn chế tối đa các chi phí phát sinh không cần thiết.
Khang Gia House tự hào sở hữu 15 năm kinh nghiệm xây dựng nhà ở trọn gói, uy tín và chuyên nghiệp
Cam kết không bán thầu, kiểm soát chất lượng xuyên suốt: Toàn bộ quá trình thi công được thực hiện bởi đội ngũ kỹ sư và công nhân trực thuộc Khang Gia House, không giao khoán cho đơn vị bên ngoài. Nhờ đó, chất lượng thi công, tiến độ và tiêu chuẩn kỹ thuật được kiểm soát đồng bộ từ khi khởi công đến khi bàn giao công trình.
Minh bạch về vật tư và hạng mục thi công: Mọi chủng loại vật tư đều được thể hiện rõ trong hợp đồng và sử dụng đúng theo cam kết. Từ thép, xi măng, hệ thống điện đến đường ống cấp thoát nước đều được lựa chọn từ các thương hiệu uy tín, giúp gia chủ dễ dàng kiểm tra, đối chiếu và yên tâm về chất lượng công trình.
Đồng hành lâu dài sau khi bàn giao: Khang Gia House không chỉ hoàn thành công trình đúng tiến độ mà còn thực hiện chính sách bảo hành kết cấu và hỗ trợ kỹ thuật sau bàn giao theo cam kết. Trong quá trình sử dụng, gia chủ luôn có đội ngũ kỹ sư đồng hành khi cần kiểm tra, bảo trì hoặc tư vấn các hạng mục liên quan đến công trình.
Hàng trăm công trình thực tế là minh chứng rõ nhất: Từ nhà phố, biệt thự đến các công trình cải tạo, mỗi dự án Khang Gia House thực hiện đều được triển khai dựa trên nguyên tắc minh bạch, đúng kỹ thuật và tối ưu chi phí cho gia chủ. Chính những công trình đã hoàn thiện cùng sự hài lòng của khách hàng là minh chứng rõ ràng nhất cho năng lực và uy tín của Khang Gia House trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.
Công trình nhà ở 3 tầng – Gia đình anh Ngọc Hùng tại Bình Dương
Phối cảnh 3D và hình ảnh hoàn thiện biệt thự tân cổ điển – Gia đình anh Kiệt tại Bình Chánh Tp. Hồ Chí Minh
> Mời bạn tham khảo thêm các dự án Khang Gia House đã thực hiện tại ĐÂY!
Mọi mức chi phí trong bài viết đều được xây dựng dựa trên đơn giá tham khảo và áp dụng cho những điều kiện thi công phổ biến. Trên thực tế, chi phí xây nhà 2 tầng còn phụ thuộc vào diện tích xây dựng, điều kiện nền đất, vị trí công trình, phương án thiết kế và gói vật tư mà gia chủ lựa chọn.
Nếu anh chị đang chuẩn bị xây nhà 2 tầng, 1 trệt 1 lầu và muốn có một bảng dự toán chi tiết, Khang Gia House sẽ cử kỹ sư khảo sát thực tế, tư vấn phương án thi công phù hợp và lập báo giá minh bạch theo đúng nhu cầu của gia đình.
Liên hệ ngay để được hỗ trợ miễn phí.
Hotline / Zalo 0837 533 533
Khang Gia House – Thương hiệu của chất lượng bền vững
