Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu (hay còn gọi là nhà phố 3 tầng) không có một mức giá cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích xây dựng, điều kiện nền móng, mức đầu tư vật tư, phong cách thiết kế, thời điểm thi công và các yêu cầu kỹ thuật của từng công trình. Vì vậy, việc dự trù ngân sách cần được tính toán dựa trên phương án xây dựng thực tế thay vì chỉ tham khảo một mức giá chung.
Không ít gia chủ lập dự toán dựa trên đơn giá theo mét vuông nhưng chưa hiểu rõ cách tính diện tích xây dựng. Vì vậy, khi bắt đầu thi công, chi phí có thể phát sinh thêm hàng trăm triệu đồng do chưa tính đúng diện tích quy đổi, chi phí móng hoặc các hạng mục hoàn thiện.
Trong bài viết này, Khang Gia House sẽ cập nhật bảng báo giá xây nhà 1 trệt 2 lầu mới nhất năm 2026, hướng dẫn cách tính chi phí theo từng hạng mục và minh họa dự toán thực tế cho các diện tích phổ biến như 4x15m, 5x15m và 5x20m, giúp gia chủ dễ dàng ước tính ngân sách trước khi khởi công.
Tư vấn và báo giá xây nhà 1 trệt 2 lầu – nhà phố 3 tầng chi tiết, mới nhất 2026
Nhà 1 trệt 2 lầu là gì? Vì sao mô hình này được nhiều gia đình lựa chọn?
Nhà 1 trệt 2 lầu là loại nhà phố 3 tầng gồm một tầng trệt và hai tầng lầu, được nhiều gia đình lựa chọn nhờ đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng trên quỹ đất hạn chế. Đây là mô hình phổ biến tại các đô thị như TP.HCM và Bình Dương, nơi diện tích đất ngày càng thu hẹp và xu hướng xây dựng theo chiều cao ngày càng được ưu tiên.
So với nhà cấp 4 hoặc nhà 1 tầng, nhà 1 trệt 2 lầu giúp gia tăng đáng kể diện tích sử dụng mà không cần mở rộng diện tích đất. Với ba tầng sử dụng, gia chủ có thể bố trí phòng khách và bếp tại tầng trệt, các phòng ngủ, phòng làm việc hoặc phòng thờ ở hai tầng lầu. Cách bố trí này vừa tối ưu công năng, vừa tạo sự riêng tư cho từng thành viên, phù hợp với gia đình từ 4 đến 6 thành viên hoặc gia đình nhiều thế hệ.
Lưu ý: Trước khi lên phương án thiết kế, gia chủ nên xác định rõ nhu cầu sử dụng, số lượng phòng và kế hoạch sinh hoạt lâu dài của gia đình. Đây là cơ sở để kiến trúc sư bố trí công năng hợp lý, đồng thời giúp dự toán chi phí xây dựng sát với thực tế và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
Bảng giá xây nhà 1 trệt 2 lầu trọn gói mới nhất 2026
Để giúp gia chủ có cơ sở dự trù ngân sách ngay từ đầu, Khang Gia House cập nhật bảng đơn giá xây nhà 1 trệt 2 lầu mới nhất năm 2026. Mức giá được phân chia theo từng loại hình công trình và cấp độ vật tư sử dụng.
| Loại hình | Gói trung bình | Gói trung bình khá | Gói khá + |
| Nhà phố 1 mặt tiền | 4.750.000 – 5.050.000đ/m² | 5.350.000 – 5.550.000đ/m² | 5.850.000 – 6.150.000đ/m² |
| Nhà phố 2 mặt tiền | 4.950.000 – 5.350.000đ/m² | 5.450.000 – 5.650.000đ/m² | 6.000.000 – 6.250.000đ/m² |
| Nhà biệt thự phố | – | 5.450.000 – 5.750.000đ/m² | 6.200.000 – 6.450.000đ/m² |
Bảng 1: Đơn giá xây dựng trọn gói nhà 1 trệt 2 lầu năm 2026 (đơn vị: đồng/m²).
Ghi chú: đơn giá trên chưa bao gồm thuế VAT, áp dụng cho công trình có diện tích mỗi sàn trên 60m² và tổng diện tích xây dựng trên 250m².
Nếu gia chủ chỉ có nhu cầu xây phần thô, đơn giá xây nhà 1 trệt 2 lầu phần thô tại Khang Gia House chỉ từ 3.700.000đ/m² đối với công trình có diện tích sàn từ 50m² trở lên. Với công trình có diện tích sàn dưới 50m² mỗi tầng, đơn giá áp dụng là 3.900.000đ/m².
Vì sao có sự chênh lệch đơn giá giữa các gói xây dựng?
Sự khác biệt về giá giữa các loại hình công trình đến từ nhiều yếu tố kỹ thuật và thẩm mỹ khác nhau. Nhà phố có hai mặt tiền thường có đơn giá cao hơn do diện tích hoàn thiện ngoại thất lớn hơn. Công trình theo phong cách tân cổ điển cũng tốn kém hơn vì yêu cầu phào chỉ và chi tiết trang trí phức tạp.
Ít diện tích mặt đứng cần hoàn thiện giúp nhà 3 tầng 1 mặt tiền có tiến độ thi công nhanh hơn
Nhà 3 tầng phong cách hiện đại thường có thời gian thi công nhanh hơn nhà tân cổ điển
Lưu ý: Gia chủ nên liên hệ trực tiếp để được khảo sát khu đất và nhận báo giá chi tiết theo diện tích thực tế. Mỗi mảnh đất đều có đặc thù riêng về pháp lý và địa chất nền móng.
Bạn muốn biết chính xác chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu theo diện tích đất của mình? Liên hệ Khang Gia House để được kỹ sư khảo sát và lập dự toán miễn phí, minh bạch từng hạng mục.
> Tham khảo thêm: Chi phí xây nhà trọn gói – Tư vấn và báo giá mới nhất 2026
Cách tính chi phí xây dựng 1 trệt 2 lầu (nhà phố 3 tầng) chi tiết
Công thức tính chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu
Để dự trù ngân sách chính xác, trước tiên gia chủ cần hiểu cách tính chi phí xây dựng theo diện tích quy đổi. Đây là phương pháp được hầu hết các đơn vị thi công áp dụng khi báo giá nhà phố và nhà 1 trệt 2 lầu.
Chi phí xây dựng = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá xây dựng (đồng/m²)
Trong đó, tổng diện tích xây dựng quy đổi không chỉ bao gồm diện tích sàn sử dụng mà còn tính thêm các hạng mục như móng, mái, sân thượng hoặc tầng hầm (nếu có). Mỗi hạng mục sẽ được quy đổi theo một tỷ lệ phần trăm khác nhau, tùy vào kết cấu và phương án thi công thực tế.
Chính vì vậy, hai ngôi nhà có cùng diện tích đất nhưng sử dụng kết cấu móng hoặc kiểu mái khác nhau vẫn có thể có tổng chi phí xây dựng chênh lệch đáng kể.
Hệ số quy đổi diện tích thường áp dụng khi tính giá xây nhà 1 trệt 2 lầu
| Hạng mục | Hệ số quy đổi |
| Móng băng | 50% – 70% diện tích tầng trệt |
| Móng cọc bê tông cốt thép | 30% – 50% diện tích tầng trệt |
| Các tầng sử dụng (trệt, lầu 1, lầu 2) | 100% diện tích sàn |
| Sân thượng bê tông cốt thép | 30% – 50% diện tích |
| Sân thượng có mái che, trang trí | 60% – 70% diện tích |
| Mái tôn | 15% – 30% diện tích |
| Tầng hầm (nếu có) | 140% – 200% diện tích |
Bảng 2: Hệ số quy đổi diện tích các hạng mục thường dùng trong dự toán.
Lưu ý: Hệ số quy đổi có thể thay đổi tùy điều kiện địa chất thực tế của từng khu đất. Gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công khảo sát trực tiếp trước khi chốt con số dự toán cuối cùng.
Ví dụ minh họa chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu theo diện tích phổ biến
Để gia chủ dễ hình dung hơn, chúng tôi đưa ra ba ví dụ tính toán cho các diện tích đất phổ biến nhất hiện nay. Đây là ba kích thước được nhiều khách hàng tại TP.HCM và Bình Dương lựa chọn khi xây nhà phố 3 tầng.
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 5×20 (diện tích mỗi sàn 100m²)
Với lô đất kích thước 5x20m, diện tích xây dựng mỗi tầng đạt khoảng 100m². Đây là quy mô lý tưởng cho gia đình đông thành viên, có thể bố trí đầy đủ phòng khách, bếp, phòng thờ và từ ba đến bốn phòng ngủ.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
| Diện tích sàn sử dụng | 100m² × 3 tầng | 300 m² |
| Móng cọc bê tông cốt thép | 30% × 100m² | 30 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 40% × 100m² | 40 m² |
| Tổng diện tích quy đổi | 300 + 30 + 40 | 370 m² |
Bảng 3: Cách tính diện tích quy đổi cho nhà 5×20, 1 trệt 2 lầu.
Với đơn giá xây thô 3.700.000đ/m², chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 5×20 phần thô dự kiến khoảng 1,369 tỷ đồng. Nếu chọn gói trọn gói mức trung bình, tổng chi phí sẽ dao động từ khoảng 1,757 tỷ đến 1,869 tỷ đồng tùy cấp độ vật tư hoàn thiện.
Công trình nhà ống 3 tầng 5x22m gia đình anh Ngọc Hùng do Khang Gia House xây dựng trọn gói tại Thuận An, Bình Dương (cũ)
> Xem thêm toàn cảnh công trình hoàn thiện, nội thất và kiến trúc bên trong tại ĐÂY!
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 4×15 (diện tích mỗi sàn 60m²)
Với diện tích xây dựng khoảng 60m² mỗi sàn, mẫu nhà 1 trệt 2 lầu 4×15 là lựa chọn phù hợp cho gia đình từ 4 đến 5 thành viên. Dù diện tích không quá lớn, ngôi nhà vẫn có thể bố trí đầy đủ phòng khách, bếp, 3 đến 4 phòng ngủ và các không gian sinh hoạt cần thiết nếu được thiết kế hợp lý.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
| Diện tích sàn sử dụng | 60m² × 3 tầng | 180 m² |
| Móng cọc bê tông cốt thép | 30% × 60m² | 18 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 40% × 60m² | 24 m² |
| Tổng diện tích quy đổi | 180 + 18 + 24 | 222 m² |
Bảng 4: Cách tính diện tích quy đổi cho nhà 4×15, 1 trệt 2 lầu.
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 4×15 phần thô dự kiến khoảng 821 triệu đồng với đơn giá 3.700.000đ/m². Do tổng diện tích xây dựng dưới 250m², công trình dạng này thường được khảo sát và báo giá riêng để đảm bảo chính xác.
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 5×15 (diện tích mỗi sàn 75m²)
Đây là kích thước đất phổ biến bậc nhất tại các khu dân cư mới ở Bình Dương và vùng ven TP.HCM. Diện tích mỗi sàn khoảng 75m², cân đối giữa chi phí đầu tư và công năng sử dụng.
| Hạng mục | Cách tính | Diện tích quy đổi |
| Diện tích sàn sử dụng | 75m² × 3 tầng | 225 m² |
| Móng cọc bê tông cốt thép | 30% × 75m² | 22,5 m² |
| Mái bê tông cốt thép | 40% × 75m² | 30 m² |
| Tổng diện tích quy đổi | 225 + 22,5 + 30 | 277,5 m² |
Bảng 5: Cách tính diện tích quy đổi cho nhà 5×15, 1 trệt 2 lầu.
Với đơn giá xây thô 3.700.000đ/m², chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu 5×15 phần thô dự kiến khoảng 1,027 tỷ đồng. Nếu chọn gói trọn gói mức trung bình, tổng chi phí sẽ rơi vào khoảng 1,318 tỷ đến 1,401 tỷ đồng.
Lưu ý: Các con số trên chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế còn phụ thuộc vào địa chất khu đất, điều kiện thi công và yêu cầu thiết kế riêng của từng gia chủ.
6 Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây nhà 1 trệt 2 lầu
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu không chỉ phụ thuộc vào đơn giá xây dựng trên mỗi mét vuông. Trên thực tế, tổng ngân sách còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, từ quy mô công trình, điều kiện nền móng đến vật tư hoàn thiện và phương án thi công. Dưới đây là 6 yếu tố quan trọng mà gia chủ cần lưu ý trước khi lập dự toán:
Vị trí và điều kiện địa chất là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên đến phương án móng. Khu vực TP.HCM và Bình Dương có nền đất khác nhau theo từng quận huyện, đòi hỏi khảo sát kỹ trước khi chọn móng cọc hay móng băng. Đất yếu sẽ cần gia cố nhiều hơn, kéo theo chi phí phần móng tăng lên đáng kể.
Diện tích và quy mô xây dựng cũng quyết định trực tiếp đến tổng ngân sách. Công trình có quy mô lớn thường được áp dụng đơn giá ưu đãi hơn tính trên mỗi mét vuông. Ngược lại, công trình nhỏ dưới ngưỡng tiêu chuẩn cần được bóc tách khối lượng riêng để đảm bảo chính xác.
Phong cách kiến trúc lựa chọn cũng làm thay đổi đáng kể mức đầu tư cần thiết. Nhà theo phong cách hiện đại tối giản thường có chi phí thấp hơn nhà tân cổ điển nhiều chi tiết. Mái ngói dốc cũng tốn kém hơn mái bằng bê tông cốt thép thông thường.
Cấp độ vật tư hoàn thiện: Đây là yếu tố có mức chênh lệch chi phí lớn nhất trong toàn bộ công trình. Cùng một hạng mục như gạch lát nền, thiết bị vệ sinh hay cửa nhôm kính nhưng giá thành giữa các thương hiệu có thể chênh nhau từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng. Vì vậy, việc lựa chọn vật tư ngay từ đầu sẽ giúp gia chủ kiểm soát ngân sách hiệu quả và hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
Điều kiện thi công và đường vận chuyển vật tư cũng tác động không nhỏ đến giá thành. Công trình nằm trong hẻm nhỏ dưới 5m thường phát sinh thêm chi phí trung chuyển vật liệu. Ngược lại, khu đất mặt tiền đường lớn giúp xe tải ra vào thuận tiện, tiết kiệm đáng kể chi phí nhân công.
Thời điểm khởi công cũng ảnh hưởng đến giá nhân công và vật tư trong suốt quá trình thi công. Mùa mưa thường kéo dài tiến độ, làm tăng chi phí nhân công theo thời gian. Mùa khô thuận lợi cho thi công nhưng giá vật liệu có xu hướng tăng do nhu cầu xây dựng cao. Ngoài ra còn rất nhiều yếu tố khách ảnh hưởng đến giá vật tư trên thì trường tại thời điểm thi công.
6 Yếu tố chính ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhà ở 1 trệt 2 lầu
Lưu ý: Trước khi quyết định xây dựng, gia chủ nên khảo sát hiện trạng khu đất và trao đổi với đơn vị thi công để lập dự toán chi tiết theo đúng phương án thiết kế. Một bảng dự toán minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp kiểm soát chi phí tốt hơn và hạn chế tối đa các khoản phát sinh trong quá trình xây dựng.
Chi phí xây nhà 1 trệt 2 lầu gồm những khoản mục nào?
Khi lập kế hoạch xây nhà 1 trệt 2 lầu, nhiều gia chủ thường chỉ quan tâm đến đơn giá xây dựng theo mét vuông. Tuy nhiên, để dự trù ngân sách sát với thực tế, bạn cần tính đến toàn bộ các khoản chi phí phát sinh trong suốt quá trình thiết kế, thi công và hoàn thiện công trình. Dưới đây là những hạng mục chi phí quan trọng nhất.
- Chi phí pháp lý: Khoản chi phí này bao gồm xin giấy phép xây dựng, đo đạc hiện trạng, xác định ranh mốc và thực hiện thủ tục hoàn công sau khi công trình hoàn thành. Tùy từng địa phương và quy mô công trình, chi phí có thể dao động từ vài triệu đến khoảng 20 triệu đồng. Với dịch vụ xây nhà trọn gói, nhiều đơn vị sẽ hỗ trợ hoặc miễn phí các thủ tục này.
- Chi phí thiết kế: Giá thiết kế kiến trúc thường chiếm tỷ trọng không lớn nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và hiệu quả thi công. Một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ sẽ giúp bố trí công năng hợp lý, hạn chế sai sót và giảm đáng kể các khoản phát sinh trong quá trình xây dựng. Nhiều đơn vị cũng áp dụng chính sách miễn phí thiết kế khi khách hàng lựa chọn gói thi công trọn gói.
Sử dụng dịch vụ xây dựng trọn gói tại Khang Gia House, khách hàng được MIỄN PHÍ 100% giá thiết kế kiến trúc
- Chi phí xây dựng phần thô: Đây là hạng mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí xây nhà, bao gồm phần móng, khung bê tông cốt thép, tường xây, cầu thang và hệ thống điện nước âm tường. Chất lượng vật liệu và kỹ thuật thi công ở giai đoạn này quyết định trực tiếp đến độ bền, khả năng chịu lực và tuổi thọ của công trình.
Chi phí xây thô là hạng mục chiếm tỉ trọng cao nhất
> Tham khảo thêm: Báo giá xây dựng nhà ở phần thô – Bảng giá, vật tư và nhân công hoàn thiện mới nhất
- Chi phí hoàn thiện: Sau khi hoàn thành phần thô, công trình sẽ bước sang giai đoạn hoàn thiện với các hạng mục như sơn nước, gạch ốp lát, cửa, trần, thiết bị vệ sinh, hệ thống chiếu sáng và các vật liệu trang trí khác. Đây là khoản chi có mức chênh lệch khá lớn do phụ thuộc vào thương hiệu và phân khúc vật tư mà gia chủ lựa chọn.
- Chi phí nội thất và các hạng mục ngoài nhà: Ngoài phần xây dựng cơ bản, gia chủ cũng nên dự trù ngân sách cho nội thất như tủ bếp, giường, tủ quần áo, bàn ghế, rèm cửa và các thiết bị gia dụng. Nếu công trình có sân trước, sân sau, cổng, hàng rào hoặc sân vườn, các hạng mục này cũng cần được tính toán từ đầu để tránh vượt ngân sách khi công trình hoàn thiện.
Lưu ý: Trước khi ký hợp đồng xây dựng, gia chủ nên yêu cầu đơn vị thi công lập bảng dự toán chi tiết cho từng hạng mục. Việc bóc tách rõ từng khoản chi sẽ giúp kiểm soát ngân sách hiệu quả, đồng thời hạn chế tối đa các chi phí phát sinh trong quá trình thi công.
Vì sao nhiều gia chủ lựa chọn Khang Gia House để xây nhà 1 trệt 2 lầu?
Lựa chọn đúng đơn vị thi công không chỉ quyết định chất lượng công trình mà còn giúp gia chủ kiểm soát tốt chi phí và hạn chế phát sinh trong quá trình xây dựng. Với hơn 15 năm kinh nghiệm thi công nhà phố tại TP.HCM và Bình Dương, Khang Gia House luôn đồng hành cùng khách hàng bằng những cam kết rõ ràng:
- Am hiểu địa chất: Khảo sát thực tế từng khu đất, tư vấn phương án móng và công năng phù hợp, giúp tối ưu chi phí và đảm bảo độ bền cho công trình.
- Hợp đồng minh bạch: Báo giá chi tiết từng hạng mục, quy định rõ chủng loại vật tư, tiến độ thi công, phương thức thanh toán và chính sách bảo hành ngay từ đầu.
- Không bán thầu: Đội ngũ kỹ sư Khang Gia House trực tiếp quản lý và giám sát thi công từ khi khởi công đến khi bàn giao, đảm bảo công trình được thực hiện đúng thiết kế, đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và đúng chủng loại vật tư đã cam kết.
- Bảo hành rõ ràng: Công trình được bảo hành theo đúng cam kết trong hợp đồng. Đội ngũ kỹ thuật luôn sẵn sàng hỗ trợ, xử lý kịp thời nếu phát sinh vấn đề trong quá trình sử dụng.
> Tham khảo ngay: Đơn giá xây dựng nhà phố 2026 – Khang Gia House
Khang Gia House tự hào là công ty xây dựng nhà ở trọn gói được nhiều gia chủ tại Tp.HCM & Bình Dương chọn lựa suốt 15 năm qua
Có thể bạn quan tâm:
> Mẫu nhà phố 3 tầng đẹp và hiện đại – Khang Gia House
Nếu bạn đang có kế hoạch xây nhà 1 trệt 2 lầu và muốn biết chính xác chi phí phù hợp với diện tích đất cũng như nhu cầu sử dụng, hãy liên hệ Khang Gia House để được kỹ sư khảo sát thực tế và lập dự toán miễn phí.
Liên hệ ngay để được hỗ trợ miễn phí.
Hotline / Zalo 0837 533 533
Khang Gia House – Thương hiệu của chất lượng bền vững
